Que dice la ley sobre el contrato de compraventa de terreno
Un terreno es un bien inmueble, por lo tanto a la compraventa del mismo le serán aplicables las reglas correspondientes a la compraventa de bienes inmuebles.
En ese marco, empecemos recordando qué nos dicen las normas peruanas con respecto al contrato compraventa de bienes.
La ley señala que el contrato de compraventa es el acuerdo en virtud del cual un sujeto denominado vendedor se obliga a TRANSFERIR LA PROPIEDAD de un bien a otro sujeto (el comprador) a cambio del pago de su precio en dinero. Siendo así, cuando el objeto que será transferido sea un bien inmueble estaremos frente a un contrato de compraventa de bien inmueble.
Así también, en la ley exige que el contrato de compraventa de bienes inmuebles tenga –necesariamente- forma escrita. Por lo tanto, cuando queramos comprar o vender un terreno – inevitablemente- tendremos que realizar la nada sencilla tarea de REDACTAR un contrato de compraventa. Y no solamente eso, sino que, además debemos elevar dicho documento a una escritura pública.
Sobre la base de estas ideas, en las líneas que siguen desarrollaremos, las consideraciones más importantes sobre el contrato de compraventa de un terreno.
Quién puede hacer un contrato de compraventa de terreno
Pueden celebrar un contrato de compraventa de terreno cualquier sujeto que sea propietario de un terreno o que tenga el poder legal para enajenarlo. En caso de que el vendedor sea una persona jurídica esta podrá hacerlo siempre y cuando el bien forme parte del patrimonio de la persona.
Qué elementos deben aparecer en un contrato de compraventa de terreno
No dejaremos de insistir en la idea de que es distinto el acuerdo celebrado (el contrato) que la forma en la dicho acuerdo se ha expresado (la forma del contrato).
En ese sentido, como lo mencionamos, la ley exige que el acuerdo de compraventa de un bien inmueble se exprese de manera escrita, se constituya una minuta y que posteriormente se eleve a escritura pública.
Bajo esta premisa, debemos saber que el contrato de compraventa de bien inmueble está constituido por una serie de elementos de cuya concurrencia depende su validez. Estos elementos deben estar correctamente expresados en la redacción del contrato.
Los elementos a los que se hace alusión son los siguientes:
Los sujetos
Son los titulares de los derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa. Los sujetos del contrato de compraventa son EL VENDEDOR Y EL COMPRADOR.
Ambos deberán estar correctamente identificados en el documento en el que conste el acuerdo, con sus respectivos documentos de identidad (o RUC, en caso de que alguna de las partes sea una persona jurídica) y sus domicilios.
No tendrá ningún valor legal aquel contrato en el que no se haya cumplido este requisito.
El objeto de la transferencia – El terreno
Es el bien cuya propiedad será transferida. En la redacción del contrato deberá incluirse necesariamente la descripción del bien que se pretende transferir. La descripción deberá ser lo más clara posible. En ella deberá constar su ubicación, sus dimensiones y las condiciones en las que se encuentra el terreno.
El precio del terreno
Es el valor del bien expresado en dinero. El monto que se constituye como el precio del terreno también deberá constar en el documento de manera precisa.
La transferencia de la propriedad
Es la obligación principal del vendedor. En la redacción del contrato se deberá indicar el momento y el lugar en el que se hará entrega del bien.
La forma de pago
Es el modo en el cual el comprador cumplirá con su obligación principal, esto es, con el pago del precio del bien.
En el contrato deberá indicarse cuál será la modalidad de pago del precio del terreno. Si será al contado o por armadas. En caso de que se haya acordado de que el pago se realice por armadas, se deberá indicar también las fechas en las que se realizarán los pagos parciales.
Los gastos tributarios
El pago de los tributos son obligaciones secundarias derivadas del contrato. Sin embargo en la compraventa de inmuebles adquieren gran relevancia. Siendo así, en documento que se redacte se deberá indicar quién deberá asumir dichos gastos.
Porque es mejor pasar por un abogado para la redacción de un contrato de compraventa de terreno
El objetivo de los sujetos que están inmersos en la compraventa de terreno es que dicha operación económica se realice de manera satisfactoria, sin correr riesgos de ningún tipo, ni legales, ni pecuniarios.
Siendo así, la única forma de garantizar que dicha operación se realice de manera satisfactoria en el aspecto legal, será que la redacción del contrato sea realizada por un abogado especialista en derecho inmobiliario. Solamente un profesional estará en condiciones de saber cuáles son las clausulas más convenientes y en qué forma expresarlas en el contrato.
Además de ello, como lo dijimos, el contrato de compraventa deberá elevarse a escritura pública y para ello deberá elaborarse una minuta y a su vez la minuta tendrá que estar firmada por un abogado, siendo esta otra de las razones por la que se hace necesaria la participación de un abogado en la compraventa de inmuebles.
Cuánto cuesta un contrato de compraventa de terreno con un abogado inmobiliario
La redacción de un contrato de compraventa de un terreno tendrá un costo aproximado de 50 a 100 dólares. Se debe tener en cuenta que para la constitución de la minuta es indispensable la firma de un abogado
Modelo de contrato de compraventa de terreno
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase Ud. extender en su Registro de Escrituras Públicas, una de Compra Venta que celebran de una parte, don_____________, peruano, soltero, de ocupación empleado, identificado con _______con domicilio en Calle ___________________, a quien en adelante se le denominará EL VENDEDOR y de la otra parte _______________, peruana, de ocupación empleada, identificada con _____________ de estado civil soltera, con domicilio en_______________, Departamento y Provincia de Lima, a quien en adelante se le denominara LA COMPRADORA; en los términos y condiciones siguientes: ————–
PRIMERO
ANTECEDENTES: EL VENDEDOR es propietario del terreno ubicado en _____________________.
El derecho de propiedad, área, Linderos y Medidas Perimétricas del Inmueble antes mencionado se encuentra debidamente inscrito en la Partida __________________ del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona ______________ Sede Lima Oficina Registral Cañete.
SEGUNDO
TRANSFERENCIA: Por el mérito de este contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de LA COMPRADORA, el inmueble descrito en la cláusula anterior; comprendiéndose en dicha venta, todo lo inherente y accesorio a las propiedades materia de compra venta.
TERCERO
PRECIO: El precio total de venta por el inmueble antes descrito y pactado de común acuerdo es de _______________que serán cancelados en su totalidad por LA COMPRADORA a la firma de la Escritura Pública, mediante cheque de Gerencia de una entidad financiera, girado a favor del VENDEDOR, sin más constancia de entrega y recepción de dicha suma que las rúbricas puestas por ambas partes en la respectiva Escritura Pública, quienes a su vez declaran que la entrega del referido cheque tendrá efecto cancelatorio conforme a ley.——————————————————-
CUARTO
EQUIVALENCIA DE PRECIO Y BIEN : Ambas partes declaran que la venta se realiza AD CORPUS y que existe la más justa y perfecta equivalencia entre el precio pactado y el valor real del inmueble, materia de venta, y que si alguna diferencia hubiere de más o de menos que al momento no se advierte se hacen de ella mutua gracia y recíproca donación, renunciando desde ahora en forma expresa a toda acción o excepción que por error, dolo, u otra causa cualquiera tienda a invalidar este contrato, así como a los plazos para interponerlas.-
QUINTO
SANEAMIENTO DE LEY: EL VENDEDOR declara que sobre el inmueble que enajena no pesa carga, embargo, medida judicial o extrajudicial, ni gravamen alguno que en cualquier forma afecte o limite el derecho de su libre uso y disposición. En todo caso EL VENDEDOR, se obliga al saneamiento de ley en caso de evicción.
SEXTO
CARGAS DEL INMUEBLE: EL VENDEDOR asume en forma exclusiva cualquier adeudo que estuviere pendiente de pago respecto a tributos fiscales y/o municipales. Todos estos conceptos, que se generen con fecha posterior a la suscripción de dicho documento, serán de cargo exclusivo de LA COMPRADORA.
SÉPTIMO
COMPETENCIA: Los contratantes se someten expresamente a la competencia y la jurisdicción de los Jueces y Tribunales de Lima, para el caso improbable de un litigio derivado de cualquier efecto producido como consecuencia de la celebración del presente contrato, renunciando de este modo a otro posible fuero que en el futuro pudiera invocarse.——
OCTAVO
GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES: Todos los gastos que en su oportunidad irrogue la elevación a Escritura Pública de la respectiva minuta de compra venta, tales como derechos notariales y derechos registrales, serán asumidos exclusivamente por LA COMPRADORA.———————————————————————————————-
Sírvase Ud. Señor Notario, agregar lo que fuera de ley, y enviar los partes correspondientes al Registro de la Propiedad Inmueble para su correspondiente inscripción.————————-
Lima, _____________
_________________
EL VENDEDOR LA COMPRADORA
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