Qué es el saneamiento físico legal de predios
El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que este quede “apto” para su inscripción en el registro.
Entonces podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.
En qué consiste el saneamiento físico legal de predios
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.
Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinados por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.
Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación de uno que si lo tiene.
Porque hacer un saneamiento físico legal
Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento dejar los derechos “aptos” para su inscripción. Sin embargo no hemos anotado las razones por las cuales es -a la vez- importante inscribir el derecho de propiedad.
A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:
La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-mediante unacompraventa, ya que, en ningúncaso, este, puede alegar desconocimiento de lo registrado
La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita – en el mundo real- su transferencia, ya que, los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.
Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de predios urbanos
Las normas que regulan el procedimiento por medio del cual se realiza el saneamiento es la ley 27 157, su reglamento y la ley complementaria 27 333.
En líneasgenerales, podemos decir, que esta ley regula 3 procedimientos:
1) El procedimiento para la regularización de edificaciones
Es decir, contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un título apto para la inscripción de departamentos en edificios,quintas, casas en copropiedad, centros y galeríascomerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.
Los procedimientos variarán según el tipo de predio que pretenda sanearse. Así, por ejemplo, el procedimiento que debe seguir para el saneamiento de departamentos en edificios será distinto al que debe seguirse para una quinta o para un edificio de uso comercial.
Asítambién variarán según el estado legal del bien. Por ejemplo, serán distintos los requisitos y el procedimiento para el saneamiento de un departamento en edificio que cuenta con el terreno registrado en comparación de uno que no cuenta con él.
2) El procedimiento para la declaratoria de fábrica
Este procedimiento se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno.
La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la edificación. El procedimiento para obtenerla está divido en dos sus procedimientos: i) La obtención de la licencia de obra y ii) la declaratoria de fábrica propiamente dicha.
3) El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
La ley señala que aquellos predios en los que existan áreas exclusivas y áreas comunes deben regirse por un tipo especial de propiedad, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
En este régimen los que tengan dominio sobre algúnárea del edificio son -por decirlo de alguna manera- doblemente propietarios, ya que son propietarios exclusivos de una determinada área ( la cual puede ser una vivienda) y a la vez son propietarios comunes de algunas otras áreas , como por ejemplo , pasadizos ,escaleras , azoteas,etc.
Siendoasí, la ley regula el procedimiento que tiene que seguirse para adscribirse a este tipo de propiedad, el cual consiste en- además de presentar los documentos pertinentes- como títulos, planos e informes, en elaborar un reglamento de junta de propietarios en el cual se regulen los derechos y obligaciones más importantes de los propietarios con la finalidad de lograr un ejercicio armonioso del derecho de propiedad.
El saneamiento físico legal de predios urbanos
El saneamiento de predios urbanos es regulado por la ley 27157, su reglamento y la ley 27 333.
Ahora bien, el saneamiento de predios urbanos comprende una serie de procedimientos muy complejos. Dehecho, los pasos que se deben seguir para sanear legalmente un predio dependerán,en gran medida, de cual sea su estado legal.
Por ejemplo, no será lo mismo sanear un departamento en edificio que cuenta con terreno inscrito que hacer lo propio con otro que no se encuentra registrado.
Entonces, siendo así, insistimos en que el procedimiento a seguir para el saneamiento dependerá de la situación legal del predio.
A efectos de ilustrar un poco lo mencionado, desarrollaremos cómo se realiza el saneamiento de propiedad en 2 situaciones concretas: i) En los departamentos en edificios y ii) En las propiedades de dominio exclusivo.
1) La regularización del derecho de propiedad en los departamentos en edificio
Esta situación supone la existencia de una edificación. Ahora bien, para que pueda emprenderse la labor de regularización es imprescindible contar con la aprobación de la mayoría simple de los propietarios. Una vez adoptado el acuerdo, recién se podrán iniciar los trámites.
Ahora, los tramites siguientes dependerán de si el terreno sobre el cual se erige el edificio está registrado o no.
Situación 1: el terreno está registrado
Si el terreno está registrado se deberá llenar el formulario registral (FOR) junto con todos sus requisitos,además del título que acredite la propiedad sobre el bien.
Los documentos que deben acompañar al FOR son:
- Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
- Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
- b) Certificado de parámetrosurbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva
- c) Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
- d) Informe técnico de verificación.
Situación 2: el terreno no está registrado
El procedimiento para regularizar departamentos en edificio que no cuenta con terreno inscrito será distinta.
Aquí se deberá presentar el FOR acompañado de los requisitos mencionados en los párrafos precedentes, además de la declaración notarial que certifique el derecho de propiedad del solicitante.
Una vez acreditados estos requisitos, el registrado procederá a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad de cada una de las unidades inmobiliarias.
2) La regularización de las propiedades de dominio exclusiva
Al igual que el caso anterior, pueden presentarse dos situaciones: i) Si el bien cuenta con el terreno registrado y ii) Si el terreno no está registrado.
Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el título del interesado.
El saneamiento físico legal de predios rurales
Debido a su naturaleza y su uso distinto, el saneamiento de predios rurales se regula por medio de una normatividad distinta a la comentada hasta el momento.
Siendo así, el saneamiento de predios rurales está regulado por el decreto Legislativo 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan perfeccionar los derechos posesorios a efectos de garantizar su inscripción. Como se ve, al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con la realización de los pasos propios del saneamiento es la inscripción.
Esta ley, estable dos procedimiento para la realización del saneamiento:
La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad del Estado
Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere llenar el formulario registral, además de acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el predio por un periodo mayor a un año.
En otras palabras de lo que se requiere es cumplir con todos los requisitos que exige la ley para la prescripción adquisitiva.
La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad de particulares
Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad de particulares se requiere –también- llenar los formularios registrales, además de, acreditar la explotación económica y posesión directa, continua, pacifica publica y como propietario del predio por un periodo mayor a 5 años.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal
No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.
El saneamiento de un predio es uno de los procedimientos más complejos que existe en nuestro medio legal. Por lo tanto, emprenderlo correctamente pasa, fundamentalmente, por contar con un conocimiento cabal y minucioso de los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene que saber por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningún defecto o si las medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que está registrado, etc.
Desde esta óptica-insistimos- en que solamente un abogado, y no un simple abogado, sino uno especializado en derecho inmobiliario se encontrarán en la capacidad de orientarnos para afrontar satisfactoriamente el proceso.
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