La junta de propietarios
Cuando varios propietarios conviven al interior de un mismo edificio o en un conjunto de ellos, se convierten –por decirlo de alguna manera – en “doblemente propietarios”, ya que, son propietarios EXCLUSIVOS de una sección del edificio (que por lo general es un departamento) y a la vez son propietarios COMUNES de determinados espacios de uso común (Que pueden ser jardines, piscinas, albercas, etc.).
Precisamente, a este régimen de propiedad al cual se encuentran sujetos los propietarios de viviendas al interior de un edificio se le conoce como régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Ahora bien, la evidente comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometidos al régimen en mención hace que la ley considere como necesaria la existencia de una “Entidad” encargada de la gestión y la administración de las áreas de propiedad común. A esta entidad se le conoce como LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
Teniendo en clara estas ideas, en el presente artículo buscaremos esclarecer los aspectos más relevantes sobre esta entidad que se encarga de administrar y conservar los espacios y bienes comunes.
A que sirve una junta de propietarios
Desde esta óptica ,podemos definir a la junta de propietarios como aquella entidad – conformada por todos los propietarios- encargada de conservar y mantener los bienes comunes a efectos de que se generen las condiciones propicias para disfrutar sus espacios EXCLUSIVOS de la manera más satisfactoria posible.
Entonces la primera idea que debemos tener clara es que la junta de propietarios se constituye como una “herramienta” para optimizarla administración y conservación de los espacios y bien de propiedad común.
Lo que dice la ley sobre la junta de propietarios en Perú
La ley señala que la junta de propietarios está conformada por todos los propietarios de las secciones exclusivas del edificio y que además tiene la representación conjunta de estos.
Asimismo, la junta misma debe contar con un presidente el cual ejercerá la representación procesal de la misma asumiendo las funciones y responsabilidades encomendadas por el reglamento
Ahora bien, otra idea muy importante que debe quedar clara a todos los lectores es aquella relacionada con la inscripción de la junta.
Las normas peruanas no le reconocen la calidad de persona jurídica a la junta propietarios, en virtud de ello, esta no podrá ser inscrita en el registro de personas sino más bien en el registro de propiedad inmueble. Incluso, lo que se inscribe no es la junta propiamente dicha sino el reglamento interno en el cual se designa el nombre del presidente y la directiva de ser el caso.
Cómo crear una junta de propietarios
La junta de propietarios se constituye con la inscripción del reglamento interno. Por eso, la primera reunión de la junta de propietarios debe tener como finalidad la aprobación del reglamento interno.
El reglamento – al igual que todos los acuerdos –deberá ser aprobado con la mayoría de la junta de propietarios. Dicha mayoría deberá estar constituida por las 2/3 partes de los propietarios que tengan su dominio inscrito en los registros públicos; los propietarios que no cuenten con dominio inscrito podrá asistir a las reuniones pero no tendrán derecho a voto.
Ahora bien, además del reglamento, en la primera reunión de la junta, también se deberá elegir obligatoriamente a un presidente, el cual – como lo dijimos – deberá ejercer la representación legal de la junta.
Cómo crear un reglamento de junta de propietarios
Como lo dijimos el primer acto de la junta de propietarios deberá ser la aprobación del reglamento.
Ahora bien, la elaboración del mismo debe ser encargada a un abogado especialista en derecho inmobiliario, ya que, por lo general, las juntas de propietarios desean que sus respectivos reglamentos internos cuenten con normas claras, y que se ajusten a las necesidades específicas y concretas del colectivo.
Al margen de ello, es decir, independientemente de las particularidades, la ley señala que el reglamento debe respetar obligatoriamente el siguiente contenido:
- La determinación de la unidad inmobiliaria matriz, señalando las áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinado los bienes y servicios comunes.
- Los derechos y obligaciones de los propietarios
- Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes.
- Los reglamentos especiales sobre obras, usos propaganda y otros.
- LA RELACION DE BIENES COMUNES
- La proporción de participación que le corresponde a cada propietario en los bienes comunes.
- Los porcentajes de participación que le corresponde a cada propietario en los gastos comunes , los cuales deberán ser proporcionales al porcentaje de participación que tienen en los gastos comunes.
- El régimen de junta de propietarios ,sus órganos de administarcion,sus facultades y sus atribuciones
- Toco lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias ,quorum votaciones ,acuerdos funciones
- Cualquier otro pacto licito.
Para culminar con el presente apartado , consideramos de mucha utilidad mencionar que en el 2000 el ejecutivo público un reglamento “modelo” a efectos de poder facilitar esta tarea.
La junta de propietarios en caso de propiedad horizontal
Propiedad horizontal es el término que se utilizaba anteriormente en nuestro país para denominar a lo que, ahora, se conoce como régimen de propiedad exclusiva y común.
Actualmente dicha categoría ya no es utilizada y todo nuestra normatividad regula bajo el nomen de propiedad exclusiva y común.
La junta de propietarios
La junta de propietarios toma decisiones de manera colectiva, por medio de las reuniones o asambleas.
Ahora bien, las asambleas de las juntas de propietarios pueden ser de dos tipos: Las de carácter ordinario o de carácter extraordinario.
La junta ordinaria de la comunidad de propietarios
Las sesiones ordinarias de la junta son aquellas que deben realizarse obligatoriamente, la regularidad de esta deberá estar contemplada en el reglamento interno.
La ley no estipula un número de sesiones o una fecha determinada para la realización de las asambleas ordinarias, sino que más bien, queda en la libre determinación de los propietarios el poder fijarlas.
La junta extraordinaria de la comunidad de propietarios
Las sesiones extraordinarias se convocan cuantas veces sea necesario a criterio del presidente o a pedido de un número de propietarios que representen – por lo menos- a un número equivalente al 25% de participaciones en las áreas y bienes comunes.
La convocatoria a la junta: ¿Quién puede convocar la junta de propietarios?
La convocatoria en principio le corresponde al presidente; este deberá cursar comunicaciones escritas a todos los propietarios, las cuales deben contener:
- El lugar del edificio en el que se realizará la reunión
- El día y la hora que será realizada la sesión
- La agenda a desarrollar.
Las comunicaciones escritas deberán ser realizadas sin perjuicio de que – ADICIONALMENTE- se utilicen otros medios similares (pizarras, paneles, avisos) que tengan por finalidad comunicar a los propietarios sobre la reunión.
Ahora bien, otro punto a tener en cuenta es el relativo a quorum necesario para iniciar las reuniones. La ley señala que en la primera convocatoria la reunión no podrá iniciar si no se encuentran presentes –cuando menos- el 50 por ciento del total de participaciones en las áreas y los bienes comunes.
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