La regularización de construcción

Regularización de construcciónLa regularizacion de construccion es un acto de saneamiento legal. Siendo así, podemos decir que se trata de un procedimiento que se encarga de “perfeccionar” el derecho de propiedad sobre una edificacion, es decir, sobre un bien ya construido, con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción en los registros públicos.

Entonces, podemos decir, que la finalidad de la regularización es obtener los títulos necesarios con la finalidad garantizar la inscripción de un bien inmueble construido en los registros correspondientes

Lo que dice la ley de regularización de edificaciones

Las normas que determinan cual es el procedimiento que debe seguirse para la regularizacion de edificaciones las podemos encontrar en el primer titulo de la ley 27157 y su reglamento.

Estas normas nos indican con relativa precision cuales son los procedimientos que deben seguirse para regularizar el derecho de propiedad sobre una edificación. Así, la ley 27 157, nos da luces sobre los siguientes procedimientos:

  1. Sobre la regularización de departamentos en edificios.
  2. Sobre la regularización de quintas , casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias
  3. Sobre la regularización de centros comerciales, galerías y campos feriales.

Cómo hacer una regularización de vivienda

Regularización de viviendaCuando se busca regularizar una vivienda, evidentemente, lo que se hace no es solicitar un permiso para realizar una construccion o alguna otra modificación. Por el contrario, lo que se busca es “normalizar” o “legalizar” una construcción o modificación ya realizada.

Por tanto, el procedimiento de regularzacion busca reconocer legalmente a una edificación que ya existe en el mundo fisico.

Al margen de que la ley distingue “tipos” de edificaciones, el procedimiento o trámites que deben seguirse para realizar el saneamiento son muy similares. No obstante ello, dicha distinción si es importante tenerla en cuenta en relacion a los requisitos exigidos.

Los requisitos para la regularización de edificaciones

Los requisitos, como lo anotamos, variarán en función del tipo de edificacion que se prenteda realizar. Siendo así, podemos clasificarlos en requisitos generales y requisitos especiales:

REQUISITOS GENERALES (Para cualquier edificación)

Si se cuenta con terreno registrado:

– Título de propiedad del terreno que puede ser una minuta, una escritura pública o cualquier otro documento con fecha cierta que certifique la existencia.

– Llenar el Formulario registral (FOR), el cual debe estar acompañado de los siguientes documentos:

  1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los linderos y medidas perimétricas del terreno.
  2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva o, de ser el caso, el informe del verificador responsable en el que se indique lo propio.
  4. Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
  5. Informe técnico de verificación.

Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos serán los siguientes:

– Llenar el Formulario registral acompañado de todos lo documentos mencionados en el apartado anterior.

– La declaración notarial en la que se acredite la titularidad del terreno por parte del solicitante.

REQUISITOS ESPECIALES:

Son documentos adicionales que deben presentarse para regularizar legalmente edificaciones que cuenten con áreas comunes como QUINTAS, DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS, CASAS EN COPROPIEDAD, CENTROS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES U OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS.

  • Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.
  • Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
  • El reglamento interno, adecuado al régimen de propiedad exclusiva y común.

Los trámites para la regularización de edificaciones

Trámites de regularización de edificacionesLos trámites para la regularización de edificaciones los podemos resumir en 3etapas

1) Tomar la decisión de regularizar la propiedad del inmueble

Esta desicion debe ser tomada por el propietario del inmueble.

En caso de que se trate de una edificación que se encuentre compuesta por áreas exclusivas y áreas comunes como departamentos en edificios, galerías, quintas, etc. Se requerirá de la aprobación de la mayoría simple de los propietarios. Es decir, la mayoría de estos deberá estar de acuerdo con iniciar los trámites de saneamiento.

Esta decisión deberá constar en un acta de junta de propietarios y sus efectos se proyectarán sobre todos los propietarios, incluso, sobre aquellos que no hayan participado de la asamblea.

2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la presentación del expediente de regularización

La ley señala que para efectos registrales se considera como título al FOR (Formulario registral). El FOR cuando está acompañado de los demás documentos exigidos por ley se denomina expediente de regularización.

El FOR debe ser presentado ante el notario competente por medio del verificador responsable, que es quien organiza la documentación que se acompaña al FOR, certificando que el expediente de regularización cumpla con todos los requisitos exigidos por ley. En caso de haber encontrado defectos, el verificador estará en la obligación de hacerlos constar bajo la forma de observación al interior del expediente, ya que, si no procede de esta manera podrá ser sancionado por la ley.

Una vez presentado el expediente, el notario examinará la documentación y verificará su conformidad. De ser así, declarará que los títulos presentados reúnen las condiciones legales necesarias para dar merito a la inscripción correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario, simplemente rechazará el trámite.

3) La inscripción

Una vez declarada la conformidad del expediente el notario presentará el original del mismo, más 2 copias a los registros públicos a efectos de realizar la inscripción.

Una vez realizada la inscripción, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripción respectiva serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una de estas y la otra la enviará a la municipalidad respectiva.

Con este acto habrán finalizado los trámites de regularización.

Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la regularización de edificaciones

Regularización de edificacionesPasar por un abogado es indispensable. Como se ha visto, la regularización de una propiedad es un proceso de carácter esencialmente técnico. Afrontarlo satisfactoriamente requiere de un grado de conocimiento y experiencia especiales, lo cuales solamente poseen los abogados especialistas en derecho inmobiliario.

Por todos es conocida la especial meticulosidad de los notarios y registradores públicos al momento de evaluar los requisitos pertinentes para la inscripción. En el mundo real, muchos expedientes que pueden cumplir con el 90% de los requisitos son rechazados por la falta de una firma o por la presentación de algún documento defectuoso. Esta circunstancia puede generar impactos negativos de carácter económico y de tiempo.

Debido a ello, sostenemos, que solamente un abogado inmobiliario podrá orientarlo correctamente en este procedimiento dando “pasos firmes” en el camino a la inscripción del inmueble en los registros.

Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en regularización de edificaciones…

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