Cómo desalojar a un inquilino sin contrato

Desalojar a un inquilino sin contrato

Es casi seguro que uno de los momentos más difíciles que tienen que enfrentar los propietarios que deciden alquilar sus predios es el momento de la celebración del contrato. De hecho, cuando oímos la palabra contrato lo primero que se nos viene a la mente es la idea de un documento que debe guardar la formalidad del caso y que sobre todo debe estar redactado con determinas cláusulas y requisitos que solo los abogados pueden comprender.

Sin embargo esta es una opinión errónea, pues en el Perú desde el punto de vista jurídico un contrato de alquiler es, simplemente, el acuerdo entre dos partes para regular sus intereses respecto al uso de un bien a cambio de una renta. Siendo así, nada nos dice la ley sobre alguna formalidad especial o sobre algún supuesto “idioma de abogados”. NI SIQUIERA NOS DICE QUE EL CONTRATO NECESARIAMENTE TENGA QUE CELEBRARSE DE MANERA ESCRITA. Siendo así, es perfectamente posible celebrar un contrato de arrendamiento legalmente valido de manera verbal.

Por ello, el hecho de no haberle dado forma escrita al acuerdo tomado entre las partes, de ninguna manera significa, que no exista un contrato, sino que simplemente , el contrato ha sido celebrado de manera oral, en cuyo caso ante la ausencia de un documentos escrito se necesitará de otros elementos que nos ayuden a demostrar el acuerdo existente entre las partes, tales como por ejemplo, los recibos de alquiler, el pago de impuestos a la SUNAT, cartas y en general cualquier prueba que puede evidenciar la relación arrendador y arrendatario.

Es necesario precisar que en los contratos verbales es muy difícil probar el plazo del contrato, por lo que en la mayoría de los casos son considerados como contratos de plazo indeterminado (sin plazo de vencimiento), por lo que para ponerle fin solo bastará que el arrendador se lo comunique al inquilino a través de una carta notarial al inquilino dándole fin al arrendamiento de conformidad con lo establecido en el Artículo 1703° del Código Civil.

Qué dice la ley del desalojo por ocupación precaria en el código civil de Perú

La ley señala que un ocupante precario puede ser desalojado por el arrendador, el propietario, el administrador, o por cualquier persona que considere tener derecho a que se le restituya (devuelva) el bien

Ahora bien, como es evidente, no podríamos avanzar un paso en el tema planteado si, primero, no tenemos claro

Qué es un ocupante precario:

Un ocupante precario es aquella persona que posee un bien inmueble sin título o con título fenecido. En palabras más sencillas, una persona puede ser un ocupante precario por 2 razones:

Será precario si utiliza un inmueble (ya sea para vivienda, negocio u otra finalidad) sin acuerdo, autorización o consentimiento alguno del propietario. Ejemplos:

La persona que invade un inmueble.
La persona que usurpa un inmueble

Será precario si el acuerdo (contrato), acto de autorización o consentimiento dejó de existir.

Ejemplos:

El inquilino que sigue viviendo en el inmueble, a pesar de tener un contrato de arrendamiento vencido o resuelto por falta de pago o por cualquier otro motivo.

Teniendo en cuenta ello , y con la intención de procurar un mejor entendimiento del tema en cuestión , trabajaremos con el segundo supuesto de la ocupación precaria , esto es , con la ocupación precaria generada por vencimiento o resolución del contrato de arrendamiento.

Cuando un inquilino se convierte en ocupante precario

Ocupante precario por vencimiento del plazo

Como sabe, cuando se celebra un contrato de arrendamiento se incorpora en una de las cláusulas un plazo de duración del contrato. Siendo así, un inquilino se convierte en ocupante precario si permanece viviendo en el predio a pesar de que el propietario le solicita que le restituya el bien debido a que se venció el plazo fijado en el contrato.

Ocupante precario por falta de pago

Así también, debemos saber que las partes al momento de celebrar un contrato de arrendamiento se comprometen a cumplir con ciertas obligaciones. De esta manera, con el contrato, el arrendador asume la obligación de entregar la posesión de la vivienda y el inquilino asume la obligación de pagar una renta en un plazo determinado y de una forma determinada.

Ahora bien, por experiencia sabemos, que muchas veces el inquilino no cumple con el pago de la renta generando una grave lesión al compromiso contractual. De ser así, el inquilino la ley señala que el contrato de arrendamiento quedara resuelto si un inquilino no paga la renta, por 2 meses más 15 días.

De esta manera, el inquilino se convierte en ocupante precario desde el momento en que queda resuelto el contrato por falta de pago de la renta.

Se puede desalojar a un inquilino sin contrato

En primer lugar, debemos decir, que no existen inquilinos sin contrato, lo que existen son inquilinos sin contrato escrito, lo que es otra cosa. Ya que, el contrato no necesariamente tiene que estar plasmado en un documento para existir. En consecuencia, es perfectamente posible celebrar un contrato valido de manera oral.

El problema está en que muchas veces los contratos celebrados de manera oral son difíciles de probar, por ello, por lo general, la mayoría de personas opta por celebrar contratos escritos.

Teniendo claro ello, podemos concluir que la ausencia de contrato escrito de ninguna manera elimina la posibilidad de emprender un proceso de desalojo, lo que si hace, es complicarlo un poco más, debido a que, en esa situación, el arrendador no solo tendrá que probar la resolución o vencimiento del contrato sino también la existencia del mismo.

El proceso de desalojo de un inquilino sin contrato

En el proceso de desalojo por ocupación precaria el arrendador deberá acreditar la propiedad del bien y el inquilino deberá acreditar que lo posee en virtud de un título.

Ahora bien , sin por alguna razón el arrendador celebró el contrato solo “de palabra” , deberá acreditar , antes que nada la existencia de dicho contrato . Es decir, la primera tarea del propietario es probar la existencia de dicho contrato. Para ello deberá valerse de distintos medios probatorios, como los recibos de pago por concepto de arrendamiento o la declaración de la otra parte acreditando la existencia de dicho contrato.

Fuera de ello, todos los demás elementos del proceso se mantienen constantes.

Siendo así, el proceso de desalojo de un inquilino sin contrato escrito se tramita vía proceso sumarísimo e inicia, como todo proceso, con la interposición de la demanda , ante el juez competente .

La demanda de desalojo de un inquilino sin contrato

El propietario deberá interponer una demanda de desalojo cumpliendo con todos los requisitos señalados por la ley, es decir, invocando los hechos y derechos que sustentan su pretensión y realizando previamente una invitación conciliatoria al inquilino. Es decir deberá señalar que:

Que, es propietario o arrendador o administrador del bien ubicado en la Av “x” .

Que “y” celebró un contrato de arrendamiento con la persona “z” y que por razones “r” esta declaración de voluntad no pudo manifestarse de manera escrita; hecho que en modo alguno le resta eficacia al acto jurídico celebrado.

Que en dicho contrato, las partes determinaron que la renta se pagaría mensualmente con una merced conductiva de x nuevos soles.

Que, en los casos de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, la persona “z” no ha cumplido con su obligación de pagar la renta; habiéndose retrasado por 2 meses y quince días, y que por esta razón “y” le exigió el pago de la deuda vía CARTA NOTARIAL y que debido a que, a pesar de ello, la persona “z” no cumplió con el pago de la renta, queda resuelto el contrato, y que por lo tanto se pide que la persona “z” restituya el bien y que pague el monto equivalente a las rentas atrasadas.

Que en los casos de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO “y” remitió a “z” la carta notarial que pone fin al contrato verbal sin plazo que mantenían, y que por lo tanto se le pide que devuelva el bien, sin embargo no lo ha efectuado.

Copia certificada del Acta de Conciliación Extrajudicial, con lo que se acredita que el demandante trato de solucionar extrajudicialmente el conflicto pero el demandado no aceptó.

Además de ello, el demandante deberá adjuntar lo medios probatorios que estime pertinentes (título de propiedad, actas de compromiso del inquilino, etc.) siendo, para el caso concreto, los más importantes, aquellos que acrediten la existencia del contrato (recibos de pago, declaración de parte, etc)

Una vez realizado esto, el inquilino moroso tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda, en la que deberá acreditar que ha cancelado la renta.

Luego de ello, las partes involucradas deberán asistir a una audiencia única en la que se actuaran los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes. Sobre el papel se dice que ésta audiencia deberá ser programada dentro de los 10 (diez) días siguientes de contestada la demanda, sin embargo, esto dista mucho de la realidad, ya que, la fijación de fecha de la audiencia depende directamente de la carga procesal que tenga el juzgado en el que se ha interpuesto la demanda.

Una vez realizada la audiencia, el juez deberá resolver el caso concreto emitiendo sentencia el mismo día.

En caso de que la demanda haya sido declarada fundada, el vencedor podrá solicitar que se efectúe el lanzamiento a partir de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia.

Cuánto tiempo dura un juicio de desalojo por un inquilino sin contrato

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.

Ahora bien, este proceso, es particularmente engorroso debido a que, antes que nada se debe probar la existencia del acto jurídico. Siendo así, sumando el tiempo transcurrido desde la interposición de la demanda, hasta el momento en que el juez se pronuncie sobre el particular, podemos calcular un plazo aproximado de un año para obtener una sentencia de primera instancia.

Todo ello, siempre y cuando no ocurran circunstancias especiales, como que el inquilino solicite la nulidad del contrato o que, posteriormente, interponga un recurso de apelación

El proceso de desalojo por falta de pago

Una vez resuelto el contrato, el camino queda libre para la interposición de una demanda por desalojo. Siendo así, el propietario deberá interponer una demanda de desalojo cumpliendo con todos los requisitos señalados por la ley, es decir, invocando los hechos y derechos que sustentan su pretensión. Es decir deberá señalar que:

Es propietario del bien ubicado en la av. “x” .

Que el día “y” celebró un contrato de arrendamiento con la persona “z”.

Que en dicho contrato, las partes determinaron que la renta se pagaría mensualmente con una merced conductiva de x nuevos soles.

Que, a pesar de ello, la persona “z” no ha cumplido con su obligación de pagar la renta; habiéndose retrasado por 2 meses y quince días.

Que por esta razón se exigió el pago de la deuda vía CARTA NOTARIAL y que debido a que, a pesar de ello, la persona “z” no cumplió con el pago de la renta, queda resuelto el contrato, y que por lo tanto se pide que la persona “z” que restituya el bien y que pague el monto equivalente a las rentas atrasadas.

Una vez realizado esto, el inquilino moroso tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda, en la que deberá acreditar que ha cancelado la renta.

Una vez realizada la audiencia, el juez deberá resolver el caso concreto emitiendo sentencia el mismo día.

En caso de que la demanda haya sido declarada fundada, el vencedor podrá solicitar que se efectúe el lanzamiento a partir de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia.

Cuánto dura un proceso de desalojo

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.

Pero sumando el tiempo transcurrido desde el momento en que se cursó la carta notarial , hasta el momento en que se declara fundada la demanda podemos calcular un plazo aproximado de 6 meses o un año. Todo ello , siempre y cuando no ocurran circunstancias especiales , como que el inquilino solicite la nulidad del contrato o que , posteriormente , interponga un recurso de apelación.

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