¿Qué es un inquilino moroso?
“INQUILINO” es el nombre común que se utiliza en el lenguaje coloquial para denominar a lo que en el mundo del derecho se conoce como arrendatario. Un arrendatario es una de las 2 partes que celebran un contrato de arrendamiento, a la otra se le denomina arrendador. Siendo así, el elemento más importante para comprender el tema que nos convoca es el contrato de arrendamiento.
Contrato de arrendamiento y la mora
El contrato de arrendamiento es un acto por el cual el arrendador entrega en uso un bien al arrendatario a cambio de una contraprestación. Este contrato, por lo general, lo utilizan aquellos propietarios que deciden alquilar su inmuebles, generando de ésta manera un fuente de ingresos relativamente constante. Puede ser escrito o verbal, por lo general – y lo más recomendable- es que sea escrito, ya que, muchas veces ocurre que los contratos verbales son muy difíciles de probar; este hecho puede generar muchos inconvenientes, sobretodo, cuando queremos hacer valer lo estipulado en el contrato ante los tribunales.
Entonces, de lo dicho podemos concluir que un contrato de arrendamiento participan dos personas, cada una de ellas con sus respectivas obligaciones: i) el arrendador, conocido como “dueño”, que es quien tiene la obligación de ceder su inmueble para que sea usado por el arrendatario ii) el arrendatario, conocido como “inquilino”, que a cambio del uso, se encuentra obligado a retribuirle al arrendador una suma de dinero.
Ahora bien, otro término directamente ligado al tema en cuestión es la mora. Se le denomina mora al incumplimiento de la obligación asumida. Por ejemplo, en un contrato de compra –venta, cuando el vendedor no entrega en el bien comprado en el tiempo y en el lugar debido habrá incurrido en mora.
El inquilino moroso
Pues bien, con ese breve marco conceptual podemos definir sin problemas al “inquilino moroso”. Se le denomina inquilino moroso AL ARRENDATARIO que no cumple con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento: el pago de la renta.
Ahora bien, que el inquilino incurra en mora, es una condición necesaria para que proceda una demanda por desalojo. No obstante, un simple retraso en el pago de la renta no justifica, todavía, un desalojo sino que para ello es indispensable que el retraso se extienda por un tiempo determinado por la ley. Este tiempo variará según cómo se haya pactado el pago de la renta (mensualmente, anualmente, quincenalmente, etc.)
Siendo así, la ley señala que:
- Si la renta fue pactada en pagos mensuales: Será indispensable que transcurran 2 meses más 15 días para poder solicitar una demanda de desalojo.
- Si la renta fue pactada por un tiempo mayor a un mes: Bastará con el vencimiento de un solo periodo y además de 15 días.
- Si la renta fue pactada por un tiempo menor a un mes: bastara con el vencimiento de 3 periodos.
¿Qué dice la nueva ley de desalojo rápido de inquilino moroso?
En el proceso de desalojo se discute si el arrendatario tiene o no la obligación de devolver el predio. Siendo así, y aplicando lo expuesto en las líneas anteriores, el inquilino moroso , es decir , el inquilino que no paga la renta , al incumplir con la obligación que asumió al celebrar el contrato , no tiene derecho alguno a seguir usando el bien , por lo tanto, deberá devolverlo. Si se negara a ello, el arrendador tiene todo el derecho de demandarlo por desalojo.
La nueva ley de desalojo rápido señala que el arrendador podrá desalojar a un inquilino moroso en un tiempo aproximado de 15 días, siempre y cuando, haya incluido en el contrato de arrendamiento una clausula denominada “cláusula de allanamiento futuro”. De ser así, el arrendador del predio, podrá optar por este nuevo proceso que se caracteriza por su mayor celeridad si lo comparamos con el proceso “clásico”.
¿Qué es el registro de deudores judiciales morosos?
Esta es una de las innovaciones de la nueva ley del desalojo rápido promulgada en mayo del 2014. De esta manera, con la finalidad de proteger el derecho de los propietarios que decidan alquilar sus inmuebles, esta ley, crea el registro de deudores judiciales en el que se podrá inscribir a todo deudor cuya calidad de tal haya sido declarada judicialmente , incluidos, claro está , los desalojados por rentas impagas.
Con ello, ahora, los demandantes por desalojo que hayan ganado el juicio, tendrán la oportunidad de inscribir en un registro, de carácter público y gratuito, al arrendatario vencido, que fue desalojado por causa del incumplimiento del compromiso de pagar la renta.
De esta manera, a partir de ahora, los arrendadores podrán saber de manera previa a la celebración del contrato de arrendamiento sobre “la vida pasada” de los inquilinos en materia de alquiler de predios.
Ahora bien, antes de culminar con este apartado, es indispensable que aclaremos dos cuestiones sobre este asunto:
- Que la inscripción de los inquilinos morosos en el libro de deudores judiciales no es automática ni obligatoria, sino que procede solo a pedido de parte.
- Que dicha inscripción solo procede en los casos de incumplimientos de deudas determinadas por resolución judicial firme; es decir, mientras no haya un pronunciamiento judicial que declare la existencia de la deuda, el arrendador no podrá inscribir al deudor moroso.
¿Qué es la cláusula de desalojo?
También se le conoce como cláusula de allanamiento futuro. En ella el arrendatario del predio se “allana”, anticipadamente, a la potencial solicitud de devolución del predio que habría de hacerle el arrendador, en caso de que no haya cumplido con pagar la renta.
En consecuencia, si en el contrato se incluyó esta cláusula y si transcurridos dos meses más quince días de retraso en el pago, el arrendatario no devuelve el bien, el arrendador podrá acogerse a un procedimiento especial de desalojo denominado coloquialmente como desalojo rápido.
Las etapas de desalojo de inquilinos morosos
Como se mencionó, con la ley del inquilino moroso, se reducen las etapas del proceso de desalojo. Siendo así, resumiendo, las etapas del nuevo proceso de desalojo son las siguientes:
Etapa previa:
Una vez transcurridos los 2 meses más 15 días de rentas atrasadas, el propietario deberá solicitar la devolución del predio. Si el arrendador se negará a devolverlo entonces el arrendador deberá interponer la demanda por desalojo ante el juez competente.
Primera etapa:
Una vez interpuesta y admitida la demanda, el juez otorgará un plazo de 6 días para que el arrendatario o inquilino moroso acredite haber pagado la renta debida.
Segunda etapa:
En caso de que el inquilino no haya acreditado el pago de la renta, el juez ordenará el lanzamiento en un plazo no mayor de 15 (quince) días.
¿Qué pasa con los alquileres por pagar?
El artículo 585 del código procesal civil, le otorga la posibilidad al arrendatario de que en la demanda, además de solicitar la devolución del inmueble, solicite el pago de las rentas atrasadas. De ser así, el juez deberá pronunciarse también sobre este asunto, y en caso de que declare fundada la demanda por desalojo deberá hacer constar en la sentencia la forma, fecha y lugar de pago de las rentas atrasadas.
Debemos recordar de que la acumulación de estos dos pedidos es opcional, es decir, dependerá del propietario o arrendador, si incluye o no, el pedido de pago de las rentas atrasadas.
¿En cuánto tiempo se puede empezar el desahucio de inquilinos morosos?
El desahucio bajo la nueva ley está diseñado para que dure menos que el proceso clásico. Sin embargo, no existen factores externos que influyen gravitantemente en la duración del proceso. El principal de ellos es la carga procesal del juzgado. Si se presenta la demandada ante juzgado con sobrecarga el proceso a alargará inevitablemente, diga lo que diga la ley.
Al margen de ello, el tiempo promedio de duración de este proceso es de mes y medio a partir de la interposición de la demanda.
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