Qué es un contrato privado de compraventa entre particulares
El contrato de compraventa es el acuerdo mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien. En este acto participan dos sujetos con obligaciones reciprocas : el vendedor quien es el obligado de TRANSFERIR LA PROPIEDAD DEL BIEN y el comprador que es obligado a PAGAR EL PRECIO del bien desembolsando una suma de dinero.
Entonces, a partir de esta definición podemos concluir que el contrato de compraventa cuenta con los siguientes elementos: a) las partes, que son el comprador y el vendedor, b) el objeto, que es el bien cuya propiedad será transferida c) la transferencia, que es la principal obligación del contrato y d) el precio, que es la principal obligación del comprador.
En las líneas que siguen desarrollaremos el concepto de cada uno de estos elementos.
Los elementos necesarios para un contrato de compraventa entre particulares
El contrato de compraventa cuenta con los siguientes elementos:
- Las partes: Son el vendedor y el comprador. El primero, está obligado a transferir la propiedad del bien y – de ser el caso – de entregarlo también físicamente. El segundo, o sea, el comprador, está obligado a desembolsar la suma de dinero acordada a modo de pago.
- El objeto: Es la cosa cuya propiedad será objeto de transferencia. Esta puede ser un bien mueble o un bien inmueble.
- La transferencia: Es la finalidad del contrato de compraventa. Así también es la principal obligación del vendedor del bien.
- EL PRECIO. Es la suma de dinero que deberá desembolsarse a cambio de la transferencia de la propiedad.
Estos son, como dijimos, lo elementos esenciales del contrato de compraventa. Su concurrencia es obligatoria. En caso de que no sea así, el contrato podrá ser calificado como nulo.
Ahora bien, consideramos que este es el espacio pertinente para hacer una aclaración necesaria. Esta se relaciona con la forma del contrato de compraventa.
En principio, debemos diferenciar el acuerdo por el cual las partes se comprometen a ejecutar determinadas acciones de la forma en la que se manifiesta dicho acuerdo. Es decir, debemos diferenciar al contrato en sí, de la forma o el soporte físico del contrato.
Es importante comprender esto porque muchas personas identifican al contrato con el documento en el que –por lo general – está expresado. Al respecto recordamos que los acuerdos entre las partes no necesariamente tienen que expresarse en un papel. Desde esta óptica resulta perfectamente válido y legal celebrar contratos de manera oral.
Ahora bien, a la regla por la cual se le puede dar la forma que se desee al acuerdo sin afectar en un ápice su validez, es la regla general, y como tal, tiene excepciones. Dichas excepciones están expresamente señaladas por el código. Por lo tanto, cuando la ley no ordene expresamente que el acuerdo debe adquirir una forma determinada, dicho acuerdo podrá realizarse por la forma que deseen las partes.
Cómo hacer un contrato de compraventa entre particulares
Teniendo en cuenta lo mencionado anteriormente, en el presente brindaremos algunas pautas para la REDACCION DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA, que no es otra cosa que hacer que el acuerdo entre la partes conste en un documento.
- Sedeberá colocar como título, en la parte superior del documento, CONTRATO DE COMPRAVENTA.
- Se deberá identificar a cada una de las partes: comprador y vendedor. Se deberá incluir los nombres, el documento de identidad y el domicilio de cada una de las partes.
- Se deberá describir el objeto cuya propiedad debe ser transferida. El bien podrá ser un bien mueble o un inmueble.
- Se deberá incluir el precio del bien que será transferido, así también se deberán incluir la forma y el lugar de pago. En caso de que el pago se realice por armadas deberán indicarse también los momentos en los cuales serán realizados los pagos parciales.
- En el contrato también deberá especificarse quien asumirá las principales responsabilidades tributarias.
El contrato privado de promesa de compraventa
La promesa de compraventa es una clase de contrato preparatorio en virtud del cual las partes se obligan a celebrar un contrato futuro al que se le denomina contrato definitivo.
Ocurre que por alguna razón los contratantes no desean celebrar la compraventa en el momento actual, por eso, deciden postergar el acto de celebración del contrato para después. Sin embargo desean comprometerse a celebrar el contrato a futuro.
La ley peruana señala que los elementos esenciales del contrato de compraventa que se celebrará en el futuro deberán estar contenidos en el contrato preparatorio o de lo contrario considerado nulo. Así también indica que su duración debe ser determinada o determinable y que en caso de que no se haya previsto un plazo, la ley le impondrá uno que será de un año.
La resolución del contrato de compraventa privado
Las causales de resolución de un contrato no están reunidas en algún apartado especial del código civil, sino que, más bien se encuentran dispersas. Pese a ello, podemos distinguir las siguientes:
- La causa más común de resolución de contrato es aquella relacionada con el incumplimiento de alguna de las obligaciones esenciales de las partes. Siendo así , el código señala que podrá solicitarse la resolución del contrato toda vez que el comprador no haya pagado el precio del dinero o cuando el vendedor no haya cumplido con entregar el bien.
- El código también señala que el contrato podrá ser resuelto cuando se haya pactado por armadas y no se hayan pagado 3 de ellas.
- Así también, la resolución del contrato puede acaecer cuando la compraventa se realice sobre muestra. Es decir, se podrá pedir la resolución cuando la muestra no se corresponda con el producto entregado.
Porque es mejor pasar por un abogado especializado en inmobiliario para su compraventa entre particulares
La compraventa es una de las operaciones económicas más comunes. Seguramente serán muy pocas las personas no hayan comprado o vendido alguna vez en su vida.
Por lo general, la compraventa no genera muchos problemas cuando se trata de bienes muebles y comunes. Sin embargo, la situación cambia cuando se realiza con bienes inmuebles.
En ese caso, el aspecto legal de la transacción económico cobra una gran importancia, debido a que por lo general, en estos casos se requiere que el acuerdo por el cual se transfiere la propiedad a cambio de dinero, conste en un documento. Es en ese momento en el que es indispensable la presencia de un abogado, ya que solamente un abogado especializado y experto podrá redactar las cláusulas de su contrato de manera clara y sin ambigüedades que podrían generar costos y riesgos innecesarios para las partes
Modelo de contrato privado de compraventa entre particulares (ejemplo)
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase a extender la extender en su registro de escritura pública una en la que se conste la compra venta que celebran de una parte Don____________, con DNI ______________. Con domicilio___________ , distrito de Lima , a quien adelante se denominara como EL VENDEDOR , y de otra parte don _____________ , con DNI _____________ y su cónyuge _________________ con DNI _________ , con domicilio en__________________________, quienes en adelante se denominara como los COMPRADORES.
PRIMERO:
El vendedor es propietario del inmueble constituido por el chalet ________ ,, CON FRENTE A ___________ CUYOS AREAS , LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS SON_____________ , inscrito en la ficha _________ y su continuación partida electrónica___________
SEGUNDO:
Mediante la presente el vendedor en venta real y enajenación perpetua a favor de los compradores, el inmueble descrito en la cláusula primer , por el precio de __________ que se han pagado con anterioridad a la firma del presente documento a total y entera satisfacción del vendedor.
TERCERO:
La venta comprende los aires , las servidumbres , entradas , salidas y todo cuanto por hecho y por derecho comprende al inmueble materia de venta , declarando las pares que el precio fijado es el que corresponde realmente al inmueble vendido , renunciando desde ya a cualquier diferencia a favor o en contra que a la fecha no se perciba , y renunciando expresamente a cualquier acción posterior respecto al precio ganado.}
CUARTO:
El vendedor declara que sobre el inmueble materia de compraventa no pesa embargo, gravamen, ni ninguna medida judicial o extra judicial que limite o restrinja su libre disposición, obligándose no obstante al saneamiento ya la evicción según ley.
QUINTO:
El vendedor asume ante el fisco o autoridad municipal el pago del impuesto predial por todo el periodo _____, y los gastos de los servicios básicos, los arbitrios gabelas y cualquier otro impuesto fiscal o municipal, que se adeude por el inmueble materia de venta hasta la fecha de celebración del presente contrato, a partir de lo cual será de responsabilidad de los compradores el pago de dichos conceptos.
SEXTO:
Los otorgantes declaran que para la celebración del presente contrato no ha mediado dolo o vicio de consentimiento alguno, por lo que renuncian a cualquier acción que pretenda invalidar los efectos del presente acto jurídico. Agregue usted, señor notario, las cláusulas de ley, eleve presente minuta a escritura pública y curse los partes pertinentes al registro de la propiedad inmueble de Lima.
LIMA, ____________________
FIRMA LA MINUTA EL DR _______ ABOGADO, REG CAL_____________________
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