La prescripción adquisitiva de dominio es uno de los procesos más complejos que existe en nuestro medio legal, ya que, se discute nada menos que la atribución del derecho de propiedad a una persona.
Es un hecho que cualquier lector que se haya encontrado o se encuentre en medio de este proceso, ya sea en calidad de demandante o demandado ,puede dar fe de los enormes problema que genera el desconocimiento de los diversos aspectos técnicos-normativos que deben ser tenidos en cuenta en este tipo de proceso.
Siendo conscientes de esta realidad, en el presente artículo trataremos de brindar respuestas a las preguntas más comunes que se les plantean a las personas que se encuentran inmiscuidas en este complicado problema legal, contribuyendo de esta manera a un acercamiento entre las soluciones que da la ley y los problemas reales de las personas.
Usucapión: definición
La usucapión o prescripción adquisitiva de dominio es un modo de adquirir la propiedad de un bien, cuyo eje central es la posesión de este por un periodo de tiempo prolongado.
Sin embargo, la posesión que genera la USUCAPION es un tipo de posesión “especial”. El código señala que el poder sobre el bien debe ejercerse de manera pública, pacifica, continua y en concepto de propietario.
En otras palabras, la usucapión es una herramienta legal que les permite a los poseedores de un bien RECLAMAR (judicial o notarialmente) el título de propiedad del mismo, en virtud de haberlo poseído “especialmente” por un periodo de tiempo estipulado por la ley.
La problemática que se genera en torno a esta figura legal reside en que dicha herramienta puede oponérsele al titular formal del bien. Es decir, puede y suele ocurrir lo siguiente: Que quienes reclamen el TITULO DE PROPIEDAD del bien por prescripción sean –por lo general -poseedores precarios o ilegítimos (inquilinos que dejaron de pagar la renta, invasores o usurpadores)
¿Qué dice el código civil sobre la usucapión?
El código – en primer lugar – nos brinda la definición de la usucapión. Nos dice que se puede adquirir la propiedad de un bien por el hecho de haberlo poseído de manera pública, continua, pacífica y en concepto de propietario.
Además, el código también determina el tiempo que tiene que transcurrir para reclamar el título de propiedad del bien por USUCAPION (siempre que la posesión haya sido ejercida en el modo descrito en el párrafo anterior) .Estos tiempos varían sobre la base de 2 CRITERIOS:
- La naturaleza del bien. Puede ser un bien mueble o inmueble
- El origen de la posesión. Si media justo título y buena fe o no.
Siendo así, el código establece que podrán adquirir la propiedad por prescripción:
Para bienes Inmuebles:
En 5 años cuando hay justo título y buena fe, y en diez años si es que no la hay.
Para bienes muebles:
En 2 años cuando hay justo título y buena fe, y en 4 años si es que no la hay.
Por último, el código es categórico al momento de determinar las consecuencias de la USUCAPION. De esta manera, en el artículo 952 señala que la sentencia que adjudica la propiedad por USUCAPION al sujeto la solicitó, es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo CANCELANDOel asiento en favor del antiguo dueño.
¿Quien tiene derecho a la usucapión?
Pueden utilizar esta herramienta legal, todos aquellos poseedores que cumplan con los presupuestos fundamentales para la USUCAPIÓN.
Como se dijo, los presupuestos son:
- La posesión pública: Refiere a que debe de ser ejercida a los “ojos” de terceros. Es decir, no cumplirá con este requisito aquel que ejerza la posesión de manera oculta o clandestina.
- La posesión pacifica: Refiere a que su ejercicio realizarse sin generar conflictos ni de carácter factico ni de carácter jurídico o legal. Por ello, no cumplirán con este requisito quienes hayan ejercido la posesión en medio de tomas y retomas.
- La posesión continua: Refiere a que su ejercicio de realizarse de manera permanente. Por ello, no cumplirán con este requisito quienes hayan ejercicio la posesión de manera interrumpida.
- La posesión como propietario:Este requisito hace referencia a la conducta que debe guardar la persona que pretenda la USUCAPION. Desde esta óptica, quien ejerza la posesión debe comportarse como el auténtico propietario del bien que pretende “ganar”.
- Haber poseído por el tiempo previsto por la ley:Hace referencia al cumplimiento de los plazos establecidos por la ley, los cuales los hemos descrito en la respuesta a la pregunta anterior.
¿Existe la usucapión de bienes muebles?
Sí, como lo habíamos señalado, se puede reclamar la adquisición de la propiedad por USUCAPION tanto en los bienes muebles como en los bienes inmuebles.
Lo único que se requiere es cumplir con los requisitos establecidos por la ley. Para el caso, se requiere haber ejercido la posesión de manera pública, pacifica, continua y como propietario por 2 años si ha mediado justo título y buena fe y 4 años si no ha sido ha así.
¿Qué es la usucapión administrativa?
La USUCAPION ADMINISTRATIVA hace referencia a un modo de tramitar la USUCAPION. Específicamente refiere a cuando la usucapión se solicita ante una entidad de la administración pública.
Esta figura existía en nuestro país anteriormente, cuando el marco de políticas de formalización de viviendas, COFOPRI tenía la facultad de declarar la propiedad por prescripción, en determinadas circunstancias. Sin embargo, posteriormente se le quitó esta facultad y dicha regulación fue dejada de lado.
¿Qué es la usucapión corta?
La USUCAPION corta es el término que se utiliza para hacer referencia a la prescripción adquisitiva que se solicita alegando que durante el ejercicio de la posesión ha mediado justo título y buena fe.
Se le denomina usucapión corta porque los plazos requeridos para obtener la propiedad por usucapión cuando hay justo título y buena fe son MAS CORTOS en comparación de los requeridos cuando no los hay.
¿Qué es la usucapión veinteñal?
La usucapión veinteñal hacer referencia a los años que requieren para obtener la propiedad por prescripción. Quiere decir, que se necesitan 20 años para adquirir la propiedad por prescripción.
En nuestro medio legal, no existe la prescripción veinteñal. El plazo más largo para la prescripción es de 10 años.
¿Cómo obtener la sentencia de prescripción adquisitiva?
Para obtener la sentencia por prescripción, la cual servirá para inscribir la propiedad en los registros, se deberá seguir un proceso judicial. Excepcionalmente se podrá optar por la vía no contenciosa, es decir por la vía notarial.
El proceso deberá ser abreviado y además de los presupuestos mencionados anteriormente se deberá reunir los siguientes requisitos:
- Los planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente. (En caso de que se trate de bienes inmuebles).
- Comprobantes de pago de los tributos que afectan al bien.
- Copia literal de los asientos respectivos de los últimos 10 años, en caso de que sean inmuebles urbanos.
- La declaración testimonial de no menos de tres ni más de 6 personas , mayores de veinticinco años ,que acrediten que ,efectivamente , el solicitantes posee el bien por el tiempo señalado.
¿Cuánto tiempo demora una demanda de prescripción adquisitiva?
El tiempo que demore el proceso de prescripción adquisitiva estará condicionado fundamentalmente a dos factores:
El primero está relacionado a vía que se elija para tramitar la prescripción. Demorará menos si la prescripción se tramita por la vía notarial. Tardará más si se tramita por la vía judicial.
El segundo está relacionado con la complejidad del caso. Un caso más complicado tardará más que un caso más simple.
Teniendo en cuenta de que la duración de un proceso es variable calculamos que la duración aproximada de un proceso de prescripción es de 2 o 3 años.
¿La sentencia de prescripción adquisitiva puede ser contestada?
Lo que puede y debe ser contestada es la DEMANDA de prescripción adquisitiva a efectos de contradecir los argumentos de hecho y de derecho alegados por el demandante.
Las SENTENCIAS se apelan o impugnan. Es decir, en caso de que alguna de las partes no esté de acuerdo con el pronunciamiento de juez , podrá interponer un recurso impugnatorio en el que solicite que UN JUEZ DISTINTO Y SUPERIOR vuelva a analizar el caso planteado a efectos de que emita un nuevo pronunciamiento.
¿Cuáles son los honorarios para una usucapión?
Los honorarios del abogado variarán en función de la experiencia y el grado de especialización con el que cuente. También, variará según la complejidad del caso.
Al margen de ello, calculamos que los honorarios de un abogado oscilan entre 1000 y 1500 soles.
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