Los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio

¿Qué dice la ley sobre la prescripción adquisitiva de dominio en Perú?

Las normas peruanas sostienen que la prescripción adquisitiva de dominio es una FORMA de adquirir la propiedad. El elemento central de este modo de adquisición es el tiempo.

Siendo así, la ley señala que cuando una persona posee (usa o disfruta) algún bien por un tiempo determinado (por la ley misma), adquiere la propiedad del mismo, a pesar de que dicho bien le pertenezca formalmente a otra persona. Asimismo, señala que dicha posesión debe ejercerse de manera pública, pacifica, continua y como propietario.

De esta manera, la ley señala que la sentencia que declara la propiedad por prescripción sirve como título de propiedad para el poseedor que la demando a efectos de que sea inscrita en los registros correspondientes, cancelando, incluso, el asiento en favor del antiguo dueño.

Como dijimos en otro lugar, el fundamento de esta figura reside en la máxima general que prescribe que “los bienes les pertenecen a quienes lo aprovechan”. Con esta lógica, el derecho, se pone claramente del lado de aquellos poseedores de bienes que a pesar de que no tengan un título de propiedad, se han comportado a través del tiempo como los auténticos propietarios del mismo. En contraparte, esta figura también se constituye como una sanción para aquellos propietarios que por falta de diligencia no han asumido con las cargas derivadas del ejercicio del derecho de propiedad, es decir, es una sanción impuesta a los propietarios que no han sabido cuidar sus bienes.

¿Quién puede pretender a una prescripción adquisitiva de dominio?

Al ser la prescripción adquisitiva una forma de adquirir la propiedad de un bien, y a la vez, al ser el derecho de propiedad un derecho fundamental , al cual todo ciudadano debe tener acceso, puede adquirir la propiedad por prescripción cualquier ciudadano que acredite el cumplimiento de las pautas generales establecidas en el artículo 950 del código civil.

Siendo así, los ciudadanos que pretendan adquirir la propiedad de un bien por prescripción:

• Deben poseer el bien de manera pública. Es decir, deben hacerlo a vista y paciencia de terceros sin ningún tipo de ocultamiento.
• Deben poseer el bien de manera pacífica. Es decir, la posesión debe ejercerse sin generar ningún tipo de conflictos ni de carácter fáctico ni de carácter jurídico.
• Debe poseer el bien de manera Es decir que la posesión debe ser ejercida de manera constante, sin ningún tipo de interrupciones.
• Deben poseer el bien como propietario. Es decir, que la persona que pretende ganar la propiedad de un bien por prescripción debe actuar como si fuera el auténtico propietario del bien.
• Debe poseer el bien por el tiempo estipulado por la ley. Es decir, debe poseer el bien por 5 años   si ha ejercido la posesión de buena fé y por 10 años si es que no ha sido así.

¿Cuáles son los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio?

La exposición del cumplimiento de los requisitos mencionados en el párrafo anterior – la posesión continua, publica, pacífica y como propietario por 5 o 10 años -es la condición necesaria para que proceda la demanda por prescripción.

Además de ello, el código procesal civil, también exige que al momento de interponer la demanda se cumplan con determinados requisitos especiales, estos son:

• Que se describa de manera rigurosa el bien que se pretende ganar por prescripción.
• Los planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente. (En caso de que se trate de bienes inmuebles).
• Comprobantes de pago de los tributos que afectan al bien.
• Copia literal de los asientos respectivos de los últimos 10 años, en caso de que sean inmuebles urbanos.
• La declaración testimonial de no menos de tres ni más de 6 personas , mayores de veinticinco años ,que acrediten que ,efectivamente , el solicitantes posee el bien por el tiempo señalado.

¿Cuánto tiempo demora una prescripción adquisitiva de dominio?

La duración del proceso de prescripción dependerá de varios factores, uno de ellos es por ejemplo la vía procedimental en la que decida tramitarse; recuérdese que la prescripción puede tramitarse por vía judicial o por vía notarial. Siendo así, resulta evidente que la prescripción tramitada a través de un notario tendrá una duración menor que la tramitada por medio de un Juez.

Otro de factor que influye de manera decisiva en la duración del proceso de prescripción es la complejidad del caso. Es evidente que un caso simple, en el que no exista controversia – que por lo general se produce por la eventual aparición del dueño del bien que se está poseyendo – durará menos que un caso complejo en el que si la haya.

Por último, el factor que más determina en la duración del proceso es la muy conocida “sobrecarga” de los órganos encargados de impartir justicia. Ello es importante tenerlo en cuenta, debido a que, a pesar de que la ley (el CODIGO PROCESAL CIVIL) estipula de manera clara determinados plazos de duración para cada una de las etapas del proceso, por lo general, los juzgados bajo el argumento de sobrecarga” no los cumplen, extendiendo casi siempre la duración del proceso.

¿Cuánto cuesta una prescripción adquisitiva de dominio?

El proceso de prescripción adquisitiva es uno de los procesos más complejos y engorrosos que contemplan nuestras leyes peruanas. Ello debido a que es un proceso eminentemente técnico, razón por la cual resulta indispensable acudir a un abogado especializado.

Como se podrá observar, la interposición de la demanda por prescripción exige que la persona que quiere ganar la propiedad cumpla con varios requisitos – sobretodo documentos. Cada uno de ellos tiene un costo importante, debido a que por lo general deben ser expedidos por especialistas.

A ello se le debe sumar los honorarios del abogado que lleve nuestro caso. Al respecto, debemos señalar que es evidente que el grado de experiencia y especialización son determinantes al momento de cotizar los servicios de un abogado. Es natural que un abogado experimentado y especializado brinde sus servicios a un costo mayor al de los servicios brindados por uno con menos experiencia.

¿Porqué es mejor pasar por un abogado especialista en inmobiliario para una prescripción adquisitiva de dominio?

La razón fundamental descansa en el hecho de que la prescripción adquisitiva es un proceso de por sí bastante engorroso y, sobretodo, eminentemente técnico; cuestión que se manifiesta, por ejemplo, en los requisitos especiales de la demanda exigidos por la ley (declaraciones, certificados, planos, etc.). Desde esta óptica, solamente un abogado especialista en derecho inmobiliario se encontrará en la capacidad de poder redactar una demanda que tenga posibilidades reales de éxito.

Así también, debemos decir, que solamente un abogado especializado podrá estructurar una buena estrategia ante la circunstancia, altamente probable, de que exista oposición por parte del antiguo dueño del bien o de terceros legitimados.

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