La prescripción adquisitiva de dominio por via notarial en Perú

¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial?

El código civil peruano indica que toda persona que haya poseído un bien inmueble de manera pacífica, publica, continua y como propietario, por 5 o 10 años, puede reclamar el título de propiedad del bien. A este modo de adquirir la propiedad se le denomina: Prescripción adquisitiva de dominio o Usucapión.

Tras esta afirmación la siguiente pregunta que debemos resolver es: ¿ Una vez cumplidos los requisitos para la prescripción ,cuál es la autoridad competente para que me “entregue mi título de propiedad”?

Hasta el año 1999, solamente se podía reclamar el reconocimiento de la propiedad por prescripción por la vía judicial, es decir, hasta esa fecha la única autoridad competente para reconocer la propiedad por prescripción era el juez. Sin embargo, el mismo año se promulgó la ley 27157, que estipulaba que el proceso de prescripción adquisitiva también se podía tramitar utilizando la vía notarial, es decir, la nueva ley señalaba que un NOTARIO también era competente para reconocer la propiedad por prescripción, siempre y cuando, se cumplan con los requisitos señalados por la ley.

Bajo estas premisas, podemos señalar que la prescripción adquisitiva de dominio notarial es aquel proceso, por el cual una persona que ha poseído un bien inmueble de manera pública, pacifica, continua y en concepto de dueño, por 5 o 10 años, puede reclamar el título de propiedad del bien ante un NOTARIO.

¿Quién puede pretender a adquirir un bien por prescripción adquisitiva?

Puede solicitar que se le declare propietario por prescripción adquisitiva de dominio toda persona que cumpla con los requisitos señalados por el código civil. Estos requisitos son:

Que la persona haya poseído un bien de manera pública. Es decir, que haya ejercido la posesión a vista de todos, sin ningún tipo de ocultamiento.

Que la persona haya poseído el bien de manera pacífica. Es decir sin que haya mediado ningún conflicto ni fáctico ni jurídico.

Que la persona haya poseído el bien de manera continua. Es decir, sin interrupciones ni suspensiones. Por ejemplo, no se cumplirá este requisito cuando, en el caso de bienes inmuebles, el sujeto solamente habite en el predio durante una época del año.

Que la persona haya ejercido la posesión en como propietario. Es decir, que durante el tiempo que ejerció la posesión p haya actuado como si fuera el “autentico” propietario del bien, esto es, sin reconocer a ningún poder superior al suyo sobre el inmueble.

Que la persona haya ejercido la posesión del bien durante el plazo indicado por la ley. Es decir que haya poseído el bien con los 4 requisitos anteriores, por 5 años si ha mediado justo título y buena fe o por 10 años si la posesión se realizó de mala fe.

¿Que dice la ley sobre la prescripción adquisitiva en el código civil peruano?

El código civil del Perú regula la prescripción adquisitiva de dominio en los artículos 950, 951,952 y 953. En ellos se menciona, que aquel que cumpla con los requisitos invocados para la prescripción puede entablar un juicio para que se le declare propietario. Siendo así, la sentencia que se pronuncia a favor de la adquisición de la propiedad vale como título para la inscripción en los registros correspondientes.

Como se podrá advertir, el código civil solo admite una vía para solicitar la prescripción adquisitiva de dominio: la vía judicial. Ello debido a que la vigencia de nuestro código data del año 1984 y como se mencionó, hasta el año 1999, no se admitía otra vía procedimental para adquirir la propiedad por prescripción que la judicial. Por ese tiempo no existía la vía notarial y por lo tanto, todas las personas que deseaban que se les declarará propietarios por prescripción, debían pasar necesariamente por un proceso judicial que por lo general es bastante largo y complejo.

Los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio notarial

Dos cuestiones previas: La prohibición de oposición en el procedimiento no contencioso y los bienes aptos para ser adquiridos por prescripción notarial

Como se dijo, a partir de la promulgación de la ley 27157, los individuos que cumplan con los 5 requisitos de la prescripción, pueden solicitar que se les declare propietarios por vía notarial.

Ahora bien, la prescripción adquisitiva notarial, cuenta con algunas particularidades que no deben ser perdidas de vista, por todo aquel que opte por esta vía procedimental.

En primer lugar, debemos saber, que la prescripción adquisitiva notarial se tramita por un tipo especial de proceso, al que se le denomina proceso no contencioso.

Por ello, antes de seguir avanzando, debemos responder la siguiente pregunta: ¿Qué es un proceso no contencioso?

Un proceso no contencioso es aquel proceso en el que no existe litigio. Aquí, a diferencia de lo que ocurre con los procesos contenciosos, no existe conflicto de intereses entre dos partes; los sujetos que acuden a esta vía, por lo general, piden que se les declare la existencia de un derecho. En este proceso no debe controversia ni oposición.

Por esta razón, si durante el proceso de prescripción notarial, aparece una persona que contradiga lo alegado por la parte solicitante, el notario que lleva el caso deberá dar por concluido el trámite solicitado. Ante ello, a la parte solicitante no le quedará otra opción que acudir a un proceso contencioso, es decir, a un proceso judicial para reclamar su derecho.

En segundo lugar, debemos saber, que la prescripción por vía notarial procede para regularización con saneamiento de título. Es decir, para acceder al título de propiedad de un terreno, con miras regularizar la propiedad de todo el bien, es decir, del terreno más la edificación. Por ello, la prescripción adquisitiva por vía notarial, solamente procedería ante:

Predios urbanos.
Siempre y cuando, cuente con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea.
Predios inscritos en zonas urbanas consolidadas pero que hayan sido inscritos como rústicos.

Habiendo esclarecido estas cuestiones desarrollaremos los aspectos más importantes de la prescripción notarial.

Los requisitos para la prescripción notarial

Cumplir con los requisitos generales para la prescripción: posesión continua, pacifica, publica y como propietario.

Que se verifique que el bien que se pretende adquirir por prescripción adquisitiva sea un bien apto según las leyes pertinentes. (ver apartado anterior).

Que se tenga certeza de que no exista posibilidad alguna de litigio. Es decir, asegurarse de que ningún tercero pueda disputarle la propiedad del bien.

Reunir todos los documentos especiales prescritos por el artículo 505 del Código Procesal Civil: Planos de ubicación, certificación municipal, comprobantes de pago, etc.

La demanda de prescripción adquisitiva por vía notarial

Ante todo, debemos dejar claro que debido a que el proceso de prescripción adquisitiva notarial es un proceso no contencioso, lo que se tiene que presentar es una SOLICITUD y no una demanda.

Siendo así, la solicitud de prescripción adquisitiva notarial se deberá presentar ante el notario competente y deberá estar redactada en los siguientes términos:

Se deberá indicar el tiempo de posesión del solicitante, así como el nombre del titular del bien. En caso de que el bien estuviese inscrito se deberá también mencionar el número de la partida registral.

Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes al terreno que se pretende ganar por prescripción.

Se deberá describir con la mayor exactitud posible el bien del cual se reclama la propiedad. Así también, se deberá incluir los planos de ubicación y perimétricos, así como, la certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria del bien.

Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estimen pertinentes.

¿Porque es mejor pasar por un abogado especializado en prescripción adquisitiva?

En este tipo de procesos no solo es “mejor” sino que es indispensable acudir a un abogado especializado, debido a que el proceso de prescripción notarial es eminentemente técnico. Aquí resulta indispensable que el abogado maneje términos como casco habitable, edificación, área techada, área ocupada, etc. De lo contrario, no se podrán seguir los trámites con facilidad.

Al margen de que en este proceso, por lo general, no se requiera de una “estrategia” en el sentido estricto del término, es indispensable contar con un abogado especializado, porque solamente él, podrá afrontar satisfactoriamente el proceso, cumpliendo con minuciosidad y precisión con todos los trámites que prevé la ley.

Los honorarios de nuestros abogados por una prescripción adquisitiva de dominio

Debemos tener en cuenta que resulta natural que el costo de los servicios brindados por un abogado especializado, es mayor al de uno no especializado. Sin embargo, no debemos olvidar que si contratamos aun abogado no especializado en prescripción adquisitiva, correríamos el riesgo de que nuestra solicitud sea rechazada y que por lo tanto, perdamos tiempo y dinero.

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