Que dice la ley sobre el contrato de compraventa de bien inmueble
No existe una ley que regule de manera específica los contratos de compraventa de bienes inmuebles. Lo que podemos saber al respecto lo conocemos a partir de la interpretación sistemática del Código Civil Peruano
Lo primero que debemos saber es qué se entiende por contrato de compraventa.
El contrato de compraventa es el acuerdo mediante el cual un sujeto denominado vendedor se compromete a ENTREGAR LA PROPIEDAD de un bien a otro sujeto al que se le denomina comprador, a cambio del pago de su precio en dinero.
Entonces, a partir de esta definición, podemos identificar a dos sujetos (el comprador y el vendedor) con sus respectivas obligaciones: el uno, OBLIGADO a TRANSFERIR la propiedad del bien y el otro a PAGAR el precio del mismo a cambio de la transferencia.
Así también, podemos identificar que la TRANSFERENCIA de la propiedad se realiza sobre un objeto, que puede ser un bien mueble o un bien inmueble.
Teniendo en cuenta estas ideas, recién podemos adentrarnos en el tema que nos convoca.
A partir de lo dicho podemos concluir que la finalidad del contrato de compraventa es LA TRANSFERENCIA de la propiedad de un objeto.
Ahora bien, desde esa perspectiva, surge inevitablemente la siguiente pregunta: ¿Cómo se transfiere la propiedad de un bien?
El modo correcto de transferir la propiedad dependerá de la clase de bien que se pretenda transferir. Siendo así, las normas peruanas señalan que la transmisión de un bien mueble se efectúa con la entrega física del mismo y que la transferencia de los bienes inmuebles se efectúa con la sola obligación de enajenarlo.
En este último caso, por lo general, la obligación de enajenar los bienes inmuebles nace a partir de la celebración de contratos de compraventa de inmuebles. Entonces, bastará con la celebración correcta del contrato de compraventa para haber transferido la propiedad del bien.
Quién puede hacer un contrato de compraventa de bien inmueble
El contrato de compraventa puede ser celebrado por cualquier propietario o persona legalmente legitimada que desee realizar dicha transacción.
Así también, consideramos pertinente señalar que afectos de que la transacción sea realizada de manera exitosa, el contrato sea redactado por un abogado especialista en materia contractual.
Qué elementos deben aparecer en un contrato de compraventa de un bien inmobiliario
El contrato de compraventa está compuesto por una serie de elementos que condicionan su validez. Es decir, en caso de que falte alguno de ellos, el contrato no podrá ser considerado valido.
No debemos olvidar que el contrato de compraventa de bien inmueble deberá tener necesariamente forma escrita.
Formato de contrato de compraventa de bien inmueble
Siendo así, en la redacción del contrato de compraventa deberán concurrir necesariamente los siguientes elementos:
El primer el elementos es la determinación de los sujetos. En el contrato de compraventa deberán participar por lo menos dos sujetos: el COMPRADOR Y EL VENDEDOR.
El segundo elemento es el precio del bien. En el contrato deberá constar de manera clara y cierta el monto por el cual será transferida la propiedad del bien.
EL tercer elemento es la obligación de transferencia de propiedad. En el contrato deberá constar la forma y el momento de la entrega del bien.
El cuarto elemento es la forma de pago. En el contrato se deberá indicar si el pago será realizado al CONTADO o POR ARMADAS. En caso de que sea pagado por armadas se deberán indicar las fechas en las que realizaran los pagos parciales.
El quinto elemento es la descripción del objeto. El inmueble debe estar descrito de la manera más exacta posible. Así también, se deberá incluir en dicha descripción los servicios con los que cuente dicho inmueble.
El sexto elemento es la determinación de las obligaciones Tributarias. En el contrato deberá constar de forma clara a cargo de quien deberán estar las principales obligaciones tributarias.
Porque es mejor pasar por un abogado para la redacción de un contrato de compraventa
La compraventa de bienes inmuebles no es una operación sencilla, para lograrla de manera exitosa se requiere de la concurrencia de una serie de elementos. Uno de ellos, es indudablemente de que la compraventa se encuentre correctamente redactado, respetando todas las formalidades exigidas por la ley
La redacción de un contrato de compraventa de un bien inmueble exige de un gran marco de conocimientos técnicos. Se requiere saber sobre cuál será la forma de pago, sobre qué tributos deberán pagarse, sobre a qué autoridad deberá recurrirse para adquirir los documentos necesarios.
Por esta razón, la redacción de un contrato de compraventa deberá ser realizada por un abogado, y no por cualquier abogado, sino por un abogado especialista en derecho inmobiliario. Ya que, solamente tendrá los conocimientos necesarios para llevar exitosamente dicha empresa.
Cuánto cuesta un contrato de compraventa con un abogado inmobiliario
El contrato de compraventa debe realizarse por escrito, se deberá constituir una minuta y luego se deberá elevar a escritura pública.
Uno de los requisitos formales de la minuta es que tenga la firma de un abogado. El costo del abogado por la redacción del contrato y la firma de la minuta oscilará entre 50 y 100 dólares americanos.
Modelo de contrato de compraventa de un bien inmueble
COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO POR ARMADAS
Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte ____________identificado con D.N.I. Nº _____________, de estado civil soltero y con domicilio en ___________________Imperial, a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don _______________ identificado con _______________, de estado civil casado y con domicilio en________________________, a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del Departamento _____________________provincia de Lima y departamento de Lima, el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica ____________del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario CONSTRUCCTORA PERUANA MI VIVIENDA SOCIEDAD ANONIMA CERRADA, mediante escritura pública extendida ante el Notario Público de Lima Dr._____________, conforme obra en el asiento ___________de la referida partida electrónica.
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:
CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma _______________________que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1.- _____________________ la fecha de suscripción de la minuta que origine la escritura pública y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
2.- __________________
QUINTA.- El pago de todas las armadas será a través de transferencias bancarias.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la minuta que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.
SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato.
OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
NOVENA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO PRIMERA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.
DÉCIMO SEGUNDA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR en la cláusula segunda de este documento con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR.
DÉCIMO CUARTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo.
DÉCIMO QUINTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO SEXTA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de Lima.
DOMICILIO:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.
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