La prescripción adquisitiva de dominio en el Perú

Los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio en el Perú

La ley señala que toda persona que pretenda ganar la propiedad de un bien mediante prescripción adquisitiva deberá cumplir con 4 requisitos, además, claro está, del tiempo designado por la ley. Estos requisitos son:

Posesión pública:

Este requisito hace referencia a la necesidad de ejercer la posesión de tal manera de que sea visible a los ojos de terceros. Por ello, no podrá ganarse la propiedad de un bien por prescripción si se ejerce la posesión de manera CLADENSTINA u OCULTA.

Ahora bien, es muy pertinente recalcar, que el carácter público de la posesión dependerá también de la naturaleza del objeto. Siendo así, no podría ser igualmente valorado el carácter público de la posesión de, por ejemplo, una joya que la de un inmueble. Evidentemente, en caso de la joya, en virtud de su naturaleza, no será indispensable que sea mostrada a terceros en todo momento, cuestión que si será indispensable para el caso de los inmuebles.

Posesión pacífica:

Este requisito hace referencia a que la posesión del inmueble debe ejercerse sin ningún tipo de conflicto fáctico o de derecho con el propietario del inmueble o con terceros. De esta manera, si por ejemplo, durante el tiempo que se posee el bien, el auténtico propietario busca recobrarlo quintándole la posesión del mismo, la posesión no podrá ser considerada como pacífica y en consecuencia no podrá adquirirse la propiedad por prescripción.

Tampoco será considerada como pacífica, si durante el tiempo en el que se ejerce la posesión el propietario” formal” interpone una demanda buscando recuperar el bien para sí.

Posesión continúa:

Por medio de este requisito, la ley exige la posesión se haya realizado de manera constante y sin interrupciones.

Posesión como propietario:

El poseedor que quiera ganar la propiedad de un bien por prescripción deberá haberse comportado durante el tiempo que ejerció la posesión del bien como el “autentico” propietario del mismo. Para ello, el poseedor no debe reconocer ninguna potestad superior sobre el bien que posee.

Resumiendo lo dicho, los requisitos para adquirir la propiedad por prescripción son: ejercer la propiedad de manera pública, pacifica, continua y como propietario ya sea por 5 o por 10 años, según sea el caso.

La demanda de prescripción adquisitiva de dominio

La demanda deberá estar dirigida al juez competente y en contra del propietario “formal” del bien. Así también, en ella deberá exponerse con mucha claridad los fundamentos de hecho y de derecho del petitorio, es decir, de la solicitud de la declaración de propiedad por prescripción.

Además de ello la ley señala algunos requisitos especiales que debe cumplir la demanda, estos son:

Se deberá indicar el tiempo de posesión del demandante. Ello implica la fecha y la forma de cómo se originó la posesión del bien que se pretende ganar.

Se deberá indicar el nombre de la persona a la que le pertenece el bien y el número de la partida registral, en caso de que el bien este inscrito en los registros.

Si se trata de un bien inmueble y urbano, se deberá indicar también el nombre y lugar de notificación de los propietarios que habitan en los bienes colindantes al predio que se pretende ganar.

Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de que se trate de bienes inmuebles se acompañaran obligatoriamente: planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones existentes, suscritas por arquitecto o ingeniero colegiado y debidamente visados por la autoridad administrativa correspondiente.

Se deberá ofrecer declaraciones testimoniales de no menos de 3 ni más de 6 personas, mayores de 25 años.

El proceso de prescripción adquisitiva de dominio

La prescripción adquisitiva de dominio se tramita a través de un proceso abreviado. Es decir, en un proceso relativamente largo. Siendo así, como cualquier otro proceso, la prescripción adquisitiva comienza con la interposición de la demanda ante el juez competente (en este tipo de proceso la conciliación es facultativa).Es pertinente recalcar que la demanda deberá cumplir con todos los requisitos exigidos por la ley (ver apartado anterior) sino se correrá el riesgo de que sea calificada como improcedente o inadmisible.

Luego de ello, la ley otorgará 10 días para la contestación de la misma. Tras ello, el juez evaluará las pruebas pertinentes en una audiencia de pruebas que deberá ser programada en un plazo de 20 días. Luego, tras escuchar a las partes y habiendo evaluado las pruebas, el juez dictará sentencia en un plazo de 25 días.

La sentencia, podrá ser apelada por el propietario “formal” del terreno, para ello tendrá 5 días a partir del día siguiente de la notificación de la sentencia.

Porque es importante de pasar por un abogado especializado en inmobiliario para adquirir un bien por prescripción adquisitiva

Sera importante acudir a un abogado especializado debido a que solamente éste podrá brindarnos una orientación efectiva al momento de afrontar un proceso tan complejo como el de la prescripción adquisitiva de dominio.

Como podrá observarse, el proceso de prescripción adquisitiva se constituye como un proceso especialmente engorroso. En ese sentido, las norma peruana es muy minuciosa al momento de la exigencia de los medios que acrediten la posesión continua, publica, pacífica y en concepto de dueño del bien que se pretende ganar. Por ello, remarcamos la idea de que solo un abogado especializado y con experiencia podrá afrontar satisfactoriamente un proceso de esta naturaleza.

Modelo de demanda de prescripción adquisitiva

Señor juez del juzgado xxxx- corte superior de justicia de lima

Yo, JUAN PEREZ ZUÑIGA, identificado con DNI___________ con domicilio real en _________ y domicilio procesal en _______ a usted digo:

Petitorio:

Acudo a su despacho a fin de interponer vía de proceso abreviado; DEMANDA DE PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, con el objeto de que se me declare propietario del bien inmueble ubicado en _______________. La presente acción la dirijo contra _____________.

Quien registralmente aparece como propietario del inmueble materia de Litis con ficha registral______ de la oficina registral de Lima, de quien desconozco su domicilio. Así también, declaro bajo juramento que he agotado todos los medios posibles que me permitan conocer su domicilio actual, razón por la cual se le deberá notificar por edictos.

Fundamentos de hecho:

Primero:

El bien materia del presente proceso se encuentra ubicado en ________ y registrado con partida registral numero ______

Segundo:

el inmueble de prescripción consta de un área de_______. Siendo así, el terreno materia de Litis tiene las siguientes medidas perimétricas:

Por el frente ____________-

Por la derecha ____________

Por la izquierda ____________

Por el fondo___________

Tercero:

Dando cumplimiento a lo establecido por el inciso 1 del artículo 505 del código procesal civil, señalo los nombres de los inmuebles que colindan con el mío y la dirección a donde les debe notificar.

Por el lado izquierdo: Con propiedad de ______, con domicilio en _______

Por el lado derecho: Con propiedad de_________, con domicilio en _____

Por el fondo: Con propiedad de

Por el frente: Con propiedad de _____________

Cuarto:

Con fecha ______ adquirí el inmueble ubicado en__________. Desde entonces vengo ocupando el terreno materia de prescripción, dado que desde la referida fecha, conduje como propietario del inmueble a prescribir, por lo que a la fecha tengo _______de posesión, pacifica, continúa y publica.

Quinto: respecto a la posesión continua:

Debo señalar que desde que compre el terreno principal comencé a posesionar tanto en el terreno rustico como en el urbano , lo que vengo haciendo de forma ininterrumpida , sin que tuviera limitación o perturbación de la posesión, terreno que aún sigo ocupando , lo que puedo acreditar con los documentos que adjunto en la presente y las testimoniales de la personas que su oportunidad deben hacerlo ante su despacho, así como el mérito de la inspección ocular que se llevará a cabo en su momento.

Respecto a la posesión pacifica:

Resulta de vital importancia señalar que en relación al inmueble que se pretende declarar la propiedad mediante la presente acción no tuve problema alguno tanto judicial o extrajudicial, es decir, no tuve limitación alguna hasta la fecha, por tanto es amparable mi petición.

Respecto de la posesión pública:

Debo señalar que la posesión que ejerzo sobre el inmueble, la hago como propietario en forma pública, conforme se podrá acreditar con los documentos que acompaño en la presente.

Señor Juez, debo señalar que la posesión la he hecho en calidad de propietario_; además que mi posesión ha sido continua sin interrupción, para lo cual pruebo haber poseído desde ____ hasta la actualidad, por otro lado mi posesión ha sido pacifica por lo que en ningún momento he tenido litigio legal o de facto con los propietarios con derecho inscrito, además que mi posesión ha sido publica en todo momento.

Fundamento de derecho del petitorio

Amparo mi demanda en lo prescrito en el artículo 950 del código civil que señala “ la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua , pacifica ,y publica como propietario durante 10 años . Se adquiere a los 5 años cuando median justo título y buena fe, siendo mi pretensión el de la prescripción larga”

En el caso de autos mi persona viene poseyendo el inmueble como propietario de manera ininterrumpida que hasta la fecha exceden los diez años, y asimismo durante tal posesión en la calidad mencionada lo hice de manera pacífica, no mediando hasta la fecha problema alguno respecto del inmueble tanto a nivel judicial como extra judicial; además, lo vengo poseyendo de manera pública en consecuencia, cumplo con todos los requisitos invocados por la norma.

Así también, sustento la presente demanda en lo dispuesto por el artículo 952 del código civil que prescribe “… Quien adquiere un inmueble por prescripción puede entablar un juicio para que se le declare propietario… “con el objeto que se me declare propietario del inmueble precipitado es que interpongo la presente acción.

En lo dispuesto por el inciso 2) del artículo 486 del código procesal civil , que establece que se tramitan en el proceso abreviado la demanda que formula el poseedor para que se la declare propietario por prescripción ; así como en lo dispuesto por el artículo 505 del Código Procesal Civil, que establece los requisitos esenciales que debe cumplir la demanda de prescripción adquisitiva de propiedad inmueble; en concordancia de lo dispuesto por el artículo 424 del Código Procesal Civil que establece los requisitos que debe cumplir toda demanda y lo dispuesto por el artículo 425 del Código Procesal Civil que regulan los anexos que deben ser acompañados a la demanda.

Medios probatorios

De conformidad con los requisitos especiales que señala el artículo 505 del Código Procesal Civil, ofrecemos como medios probatorios los siguientes:

(…)

Anexos

(…)

Por lo tanto:

A usted señor Juez sírvase admitir la presente demanda, tramitarla según la naturaleza y en su oportunidad declararla fundada.

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