Que es la nulidad de compraventa de un bien inmobiliario
La compraventa, en tanto especie de acto jurídico, requiere para su perfeccionamiento que se cumplan una serie de requisitos legalmente establecidos. Su no observancia, acarrea como sanción, la nulidad del acto y la privación de cada uno de los efectos queridos por las partes. Debe entenderse que la nulidad, de manera automática, torna inexistente el acto jurídico en el momento mismo de su celebración. Tal hecho generará que ninguna de las obligaciones, sean principales o accesorias, nacidas del contrato de compraventa nulo puedan ser exigidas por cualquiera de las partes.
Que dice la ley de nulidad de compraventa en Perú
El artículo 140 del Código Civil, señala como requisitos de validez de un acto jurídico, igualmente aplicables al caso de la compraventa los siguientes: 1) que quien intervenga tenga capacidad suficiente para otorgarlo 2) que el objeto del bien sea física y jurídicamente posible, 3) que el fin por el cual se realiza es lícito; y 4) que se cumplan con las formalidades exigidas para su celebración.
Cualquier compraventa que infrinja uno de los requisitos antes señalados, devendrá automáticamente en nula, es decir, se considerará por no existente desde su celebración, no produciendo efectos para ninguna de las partes, salvo la responsabilidad que en caso de daño se deriven (derecho a resarcir).
Un ejemplo de nulidad de compra venta resulta la segunda venta realizada en caso de estafas inmobiliarias. Supongamos que Juan da en compraventa el bien “x” en favor de Pedro. Posteriormente, conociendo que ya no es propietario del bien, Juan da el mismo inmueble “x” en compraventa en favor de “María”. Independientemente de las soluciones registrales que puedan existir para solucionar este conflicto, la segunda venta resulta nula, puesto que el objeto de compra venta es imposible jurídicamente, toda vez que al realizar la venta en favor de María, Juan ya no era propietario del bien.
Que causas pueden justificar una nulidad de contrato de compraventa
Como se explicó anteriormente, la nulidad de compraventa,entendida como sanción ante la inobservancia de un requisito exigido por ley, torna inexistente el acto celebrado, impidiendo que se produzcan los efectos esperados por las partes. Debe entenderse además, que la nulidad se produce de manera automática, siendo la declaración judicial comúnmente solicitada, un simple reconocimiento por parte del órgano jurisdiccional. A diferencia de los supuestos de anulabilidad, en el caso de nulidad, no existe necesidad de que sus efectos se retrotraigan al momento de su celebración, toda vez que dicho acto no existió.
En tal sentido, como ya se explicó, y en el caso de la compraventa, su nulidad se puede producir en los siguientes casos: 1) que quien intervenga tenga capacidad suficiente para otorgarlo 2) que el objeto del bien sea física y jurídicamente posible, 3) que el fin por el cual se realiza es lícito; y 4) que se cumplan con las formalidades exigidas para su celebración.
Los requisitos para una demanda de nulidad de compraventa
El proceso de nulidad de compra venta, que concluye con la declaración y el reconocimiento de que el acto jurídico celebrado no cumplió con los requisitos exigidos para su perfeccionamiento al momento de su celebración, exige justamente que esta deficiencia pueda ser probada. Si bien el acto nulo no tiene existencia y sus efectos no se producen por existir un defecto insubsanable, en la mayoría de las veces, las partes pueden desconocer dicha situación y pretender que el acto se celebró conforme a ley. Es por ello que recurriendo a un proceso judicial, la parte demandante, o quien tuviera legítimo interés, solicitará la declaración judicial de nulidad.
Los requisitos de la demanda de nulidad en tal sentido, de manera adicional a las pruebas que se deberán aportar, son todos aquellos exigidos para cualquier proceso judicial de carácter contencioso.
La demanda de nulidad de compraventa
La demanda de nulidad de compraventa es el documento por el cual se da inicio a un proceso en el cual se solicitará que un juzgado civil, declare dicha situación, reconociendo la inexistencia del acto jurídico celebrado. La demanda deberá ser interpuesta contra todos aquellos involucrados en la compraventa celebrada. Se interpone dentro de un proceso contencioso en la vía de conocimiento.
Es necesario señalar que la demanda de nulidad la puede interponer no únicamente la parte involucrada en el acto, sino cualquier persona con interés legítimo, o que pueda verse perjudicada con la compraventa.
Cuánto cuesta un juicio de nulidad de compraventa
Los costos de un proceso de declaración de nulidad de compraventa pueden variar dependiendo del patrimonio que se encuentre en juego dentro del proceso a iniciar. Una vez analizado el proceso, se pueden establecer tanto los costos como las costas que generará el proceso.
Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para pedir una nulidad de compraventa
El mayor inconveniente al momento de establecer la nulidad de una compraventa, es que las partes contra las cual se interpone el proceso se encontrarán reacias al reconocimiento de las causales de nulidad. En tal sentido, es de vital importancia la formación de una estrategia solida por parte de un especialista que pueda hacer frente a la defensa de los demandados. En tanto la carga de la prueba se encuentra en el demandante, la ausencia de pruebas suficientes y una buena sustentación de los fundamentos, pueden ocasionar que el reconocimiento de nulidad no se produzca. Por tanto, contar con la asesoría de un especialista en materia inmobiliaria, impedirá que un derecho existente se vea vulnerado dada la complejidad de los proceso de nulidad.
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